牛刀：从租金看一线城市房价要跌80%
看一个城市房价的高低，除了房价收入比、住房空置率以外，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，利率为1.5%，正常经济状态下CPI为1%，住房的租金率一般为7%，投资回报率一般可以达到4.5%，除掉契税大约有3%以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7%的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，就没有投资的价值，房价就存在泡沫。对中国一线城市来说，100万的房子，一年的正常租金应该达到7万。
但是，中国一线城市的住房租金率能够达到7%的，几乎没有。开发商说的投资型购房完全的是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损。中国的利率是5.7%，假定正常经济发展状态下CPI是2%，也就是说，如果用住房是作为投资，正常的租金收益率应该达到9.7%，否则就是亏损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个幌子，大家都是为了投机，博短期差价。
最近，《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租3.2万元位居榜首，香港以2.6万元位居第二，北京则以平均月租金2.5万元名列“探花”。福布斯的这种以纯粹单月租金作为考量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，没有面积的大小，没有总价的高低，笼统的冠以月租金不太科学，也没有价值。
住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼是98美元每平方米，2008年跌至38美元每平方米，现在略有回升，大约为48美元每平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况，是租金比较真实的价值反应。2004年之前，在北京上海深圳广州四个一线城市，同等地区同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；2006年，一线城市同等地区同等品质的住宅和写字楼价格相等；2009年，一线城市同等地段同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。
同时位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万每平方米，是金茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品的租金是多少呢？现在才36美元每平方米，比金茂大厦现在的租金低30%左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加来保证，无论是社会财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。
老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京上海深圳广州空置率已经高达40%，继续造房子继续有人买继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：
高档酒店式公寓
项目 位置 面积 租金（元/月）
国贸公寓 朝阳区建国门外大街1号 2室2厅132平米 25000
东方广场 东长安街1号 2室2厅120平米 25000
嘉里公寓 光华路1号 2室2厅160平米 28000
高档公寓
项目 位置 面积 租金（元/月）
银泰中心柏悦居 朝阳区建外大街2号 2室2厅132平米 18000
金地国际花园 建国路郎家园15号 2室2厅140平米 15000
棕榈泉花园 朝阳公园南门 2室2厅140平米 13000
CBD公寓
项目 位置 面积 租金（元/月）
建外SOHO 光华路甲8号 2室2厅146平米 10000
财富中心 东三环中路7号 2室2厅137平米 11000
温莎大道 光华路西里乙2号 2室2厅120平米 9000
泛CBD公寓
项目 位置 面积 租金（元/月）
观湖国际 朝阳公园桥东北角 2室2厅118平米 7000
远洋天地 慈云寺桥东南角 2室2厅120平米 5000
苹果社区 百子湾南2路 2室2厅110平米 5500
举一个例子，银泰中心现在售价10万一平方米，132平米是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于7.5万，但实际的租金仅为1.8万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌去80%。这一天会很快到来。 |
发表于 2009-12-28 13:31:53
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